各鎮人民政府，街道辦事處，縣政府各部門、直屬各單位：

　　 《海鹽縣物業服務收費管理實施辦法》已經縣十四屆政府第十七次常務會議審議通過，現予印發，請認真貫徹執行。

　　海鹽縣人民政府辦公室

　　2013年12月9日

海鹽縣物業服務收費管理實施辦法

　　第一條 為進一步規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《浙江省物業服務收費管理實施辦法（試行）》和《浙江省物價局關于規范機動車停放服務收費管理的通知》等有關規定，結合我縣實際，修訂本辦法。

　　第二條 凡在海鹽縣行政區域內從事物業服務并收費的物業服務企業，以及對物業服務收費實施管理的政府價格主管部門和房地產行政主管部門（以下簡稱物業服務主管部門），均應遵守本辦法。

　　 第三條 本辦法所稱的物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務，向業主收取的費用。

　　 第四條 政府價格主管部門會同物業服務主管部門負責本行政區域內的物業服務收費政策的實施和監督管理工作。

　　 第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。

　　第六條 物業服務收費項目包括物業服務費、住宅裝修垃圾清運費、住宅小區汽車停放服務費、代辦服務費和特約服務費等。

　　 （一）物業服務費是指物業服務企業按約定為業主、使用人提供公共性服務所收取的費用。服務內容包括：

　　 1.房屋共用部位、共用設施設備的日常使用管理和維護保養（依法應由專業部門負責的除外）；

　　 2.物業服務區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；

　　 3.公共綠地、花草樹木的養護管理；

　　 4.公共秩序維護和協助做好管理區域內的安全防范工作；

　　 5.物業檔案資料管理；

　　 6.物業服務企業接受委托的其他公共性服務內容。

　b （二）住宅裝修垃圾清運費是指對住宅裝修過程中產生的垃圾提供清運服務所收取的費用。

　　（三）住宅小區內公共場所（含小區道路停車泊位）汽車停放服務收費是指經營服務者為汽車提供停放服務而收取的費用。

　　（四）代辦服務費是指物業服務企業受管道燃氣、通信、供水、供電、有線電視等公用事業單位委托提供代辦服務所收取的費用。

　　 （五）特約服務費是指物業服務企業受業主、使用人委托提供特約服務所收取的費用。

　　 第七條 物業服務收費根據物業的類型、物業服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價、政府定價和市場調節價。

　　 普通住宅小區（不包括非住宅物業、別墅等高標準住宅，下同）的前期物業服務費實行政府指導價。

汽車停放服務費和住宅裝修垃圾清運費實行政府定價。

非住宅物業、別墅等高標準住宅物業服務費，代辦服務費和特約服務費，以及小區業主委員會成立以后的普通住宅小區物業服務費實行市場調節價。

第八條 普通住宅小區的前期物業服務費實行分等級定價。物業服務企業根據《普通住宅小區物業服務等級標準》（見附件1）向縣價格主管部門申報服務等級和收費標準，價格主管部門會同物業服務主管部門按機構配置和綜合管理、房屋維修管理、環境衛生管理、安全防范和公共秩序管理、公用配套設施設備管理、綠化管理、和收費執行情況等七個考評項目，根據《海鹽縣普通住宅小區物業服務等級標準》考核評定服務等級，并按照按質論價、補償成本和合理贏利的原則確定物業服務各等級的收費參考標準。對普通住宅小區前期物業服務方案確定的服務內容與標準超出當地最高指導價相對應服務內容與標準的，房地產開發企業可按照優質優價原則提出前期物業服務等級和收費標準，報所在地價格主管部門和物業服務主管部門核定。

　　物業服務等級的中準價格和浮動幅度由縣價格主管部門會同物業服務主管部門定期向社會公布（原則上每二年公布一次）。海鹽縣普通住宅小區物業服務費中準價格見附件2。

　　普通住宅小區物業服務成本構成一般包括以下部分：

　　 （一）物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（依法應由專業部門負責的除外）；

　　（三）物業服務區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；

　　 （四）辦公費用；

　　 （五）物業服務企業固定資產折舊；

　　 （六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　 （七）經業主大會同意的其它費用。

　　 第九條 普通住宅小區物業服務等級、物業服務費標準的報批程序。（一）在前期物業服務協議（物業服務企業與業主）、中標委托物業服務合同（開發商與物業服務企業）和業主臨時規約簽訂之前，由開發建設企業按照海鹽縣物業服務等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區物業服務等級和具體收費標準，向價格主管部門申報，經審核認定，以此作為前期物業服務招投標（協議）的服務等級和收費的標準的依據，中標（協議）的服務等級和收費標準為暫定等級和暫定收費標準，開發建設企業在售房時應公告明示暫定內容，并在前期物業服務協議、中標委托物業服務合同和業主臨時規約中載明其物業服務費價格為暫定價；（二）待小區住宅交付使用六個月后，物業服務企業（開發建設企業）再向價格主管部門提出正式申請，價格主管部門會同物業服務主管部門組織業主對其考評，并正式核定服務等級、中準價格，具體收費標準由物業服務企業（開發建設企業）在核定的中準價格及浮動幅度范圍內確定。如與前期暫定等級、收費標準不一致的，應公告調整內容，并對按暫定價收取的物業服務費作多退少補處理；（三）業主委員會成立后，由業主委員會與聘用的物業服務企業按照服務的內容和服務的質量，協商確定相關住宅小區的物業服務收費標準，并在物業服務合同中明確。

　　第十條 物業服務企業（開發建設企業）在申報物業服務收費時，應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、房地產行政主管部門核發的《物業服務企業資質證書》、物業服務等級和收費的申請報告、住宅小區物業服務的具體實施方案（小區建筑面積和配套設施概況、服務內容和標準等）、（海鹽縣住宅小區竣工綜合驗收備案申請表）及成本測算等資料。

　　 第十一條 物業服務企業可按不同面積在業主裝修時收取住宅裝修垃圾清運費（見附件3）（環衛部門已按規定收取新建商品房清衛服務費的小區除外）。不得收取裝修管理費、出入證工本費、出入證押金和樓道二次整修費等未經價格權限部門批準的費用。

　　第十二條 物業服務企業對進入住宅小區內公共場所（含小區道路停車泊位）的汽車收取停放服務費，其收費標準（見附件4）。

　　 第十三條 物業服務企業應當按照國家、省、市有關明碼標價的規定，在物業服務區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　 第十四條 納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位（按建筑面積）全額交納。

　　 第十五條 業主委員會與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

　　 包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　 酬金制是指業主向物業服務企業預交物業服務費用，物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　 第十六條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　 物業服務企業應當每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況（見附件五），接受業主和業主委員會的監督。

　　 業主或業主大會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主或業主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。

　　 第十七條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　第十八條 共用部位、共用設施設備保修期滿后，維修、更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出（依法應由專業部門負責及物業服務合同明確列支的除外）。

　　 第十九條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述企業委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業服務企業可向委托方收取代辦服務費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　 第二十條 物業服務費可以預收，具體由物業服務企業按照與業主簽訂的《前期物業服務協議》或與業主委員會簽訂的《物業服務合同》所約定的時限向業主、使用人收取；未作約定的，預收期不得超過12個月。

　　 物業服務費自房屋交付使用、書面通知購房者（業主）領取鑰匙的次月起計收。

　　 第二十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，逾期不繳納物業服務費的，物業服務企業和業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳。

　　 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費。

　　 第二十二條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向業主、使用人重復收取性質和內容相同的費用。

　　 第二十三條 違反本辦法規定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　 第二十四條 本辦法由海鹽縣物價局負責解釋。

　　 第二十五條 本辦法自頒布之日起30天后正式施行。