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      物業服務企業日常服務過程存在的風險及排除

      時間:2020-09-23 09:16來源:www.ge-longyuan.com 作者:湖南物業網 點擊:
      物業服務企業日常服務過程存在的風險及排除 如果物業企業接管的項目已經開發完畢,各項硬件已經成型,在不能大范圍更改變動時,就要從現有的情況出發,因地制宜,保持高度的預見性,盡量排除現有的責任風險。 目前各大小區基本都發生過業主人身安全受到傷害

              物業服務企業日常服務過程存在的風險及排除

        如果物業企業接管的項目已經開發完畢,各項硬件已經成型,在不能大范圍更改變動時,就要從現有的情況出發,因地制宜,保持高度的預見性,盡量排除現有的責任風險。

        目前各大小區基本都發生過業主人身安全受到傷害、財產被盜、被搶、被破壞和公共設施傷人及物業企業未采用相應的措施和采用的方法不當而產生的法律糾紛,多數情況下難以劃分責任,相關的法律也沒有對此作出明確的規定。那如何避免此類糾紛呢?如下措施可供參考:

        1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業服務合同》約定進行,切忌不可忽視,制定一套有效可行的管理方案,盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監督,不能只流于形式而失去實質意義;物業保安的義務重在一個履行過程,保安履行了義務,但仍然無法阻止損害結果的發生,提供物業保安服務的一方不應當承擔法律責任。

        2、在簽訂《物業服務合同》時一定要對業主人身及財產安全發生情況后的責任有一個明確約定;

        3、如果對停車進行收費,租賃協議中一定要注明是“占位費”還是“保管費”;

        4、小區的出入口不宜設置得太多,消防通道上不要停放車輛,在小區的出入口或車庫進出口一定要設置圖像采集器,對進出車輛情況進行采集,防止在外受損的車輛進入園區;

        5、秩序維護員要使用巡更系統,對巡邏路線進行跟蹤;巡邏時必須進行攝錄(巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內),以便向業主或法院提供物業企業進行了保安工作的證據;發現監控設備出現故障時,要及時維修和更換,以免造成不能提供有利的破案線索的局面,物業企業也會承擔相應的責任;夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識,以免夜間不容易被司機發現,造成傷害;

        6、在一些容易出現責任事故的場所,物業企業有義務設置提示標語進行安全提醒,根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定:“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示,并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。”這條法律規定與我國《民法通則》第一百二十五條的規定是一致的,都包含有要“明確的警示”的法律要求。如:上下樓注意安全、小心臺階(樓道)、高壓危險、小心觸電(變電器、電線)、禁止攀登、禁止翻越(柵欄)、地面濕滑,小心(地面)、嚴禁觸摸(電線)、保管好貴重物品(車內)、禁止停車(消防通道和禁止停車的樓下)、禁止戲水(水池)、鼠藥投放處(防止兒童或寵物誤食)、已噴灑農藥(果樹)、娛樂設施的使用說明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜間施工現場要設置警示燈)、禁止通行(通道)、注意限高閘、請走人行道(小區進出口)、小心夾手、電梯剛上油(電梯)、墻體脫落注意安全(發生墻皮脫落的墻體)、雪后路滑請當心(雪天路面)、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等(消防通道)、愛護花草等(草坪綠化)、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示;

        7、春節期間要集中燃放煙花,發現不按規定燃放的業主要及時制止,如果其不聽勸阻,要進行現場取證,以便在事故發生后,能夠直接找到責任人,并且制定相應的緊急預案(浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件,大管家物業公司在物業管理中沒有完全履行職責,對在大院內燃放煙花爆竹制止不力,缺乏相應的應急救火預案,對該起火災事故的發生存在一定的過錯,應承擔相應的賠償責任,判決大管家物業公司承擔15%的賠償責任);

        8、日常通過巡檢、業主投訴等方式發現存在的安全隱患要及時進行排除,不能拖拉,事故不等人,事故往往就發生在一瞬間;

        9、樓頂、公共陽臺上的雜物(如:太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等)和排水口要及時清理,防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業主損失,有的小區的排水口設置在業主室內的陽臺上,由于業主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便,如果遇到業主不配合的,盡量讓其簽署免責書,拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的,可以留份通知在業主的房門上并攝錄證明通知書已經送到(相關規定:“住宅的共用部位、共用設備維修時,相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的,責任人應當負責賠償);

        10、采取緊急避險時,一定要聯系當地的派出所、社區和其他的業主在場,對所進行的過程進行跟蹤攝錄,切忌私自打開業主的房門;

        11、東北地區冬季容易上凍,要及時清理樓頂形成的“冰溜子”,以免墜落傷到人和車;

        12、避雷設施要時常檢查,根據相關規定,防雷也屬于小區物管的一部分工作內容。此外,物管公司應定期對防雷設施進行維護,因為有的防雷設施使用過后其線路會熔斷,第二次則無法正常工作,接地的那部分要處理好,不能外露,很多物業企業一般都忽視這一點,容易造成避雷設施給業主造成財產損失,因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的;

        13、園區廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理,以免發生相關事故;

        14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在園區安裝,如果安裝必須出示對人體無害報告;

        15、消防設施要時常檢查,如果發生火災,雖然著火的原因跟物業企業沒有關系,但如果由于消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助,物業企業也要承擔相應的責任;

        16、盡量不要替業主保管物品,無論是有償還是無償的,物業企業只要向業主提供了這項服務,發生丟失或者損壞等問題后,物業企業就要承擔相應的賠償責任;

        17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發生責任事故時,由保險公司來承擔賠償責任,不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

        總之,無論是開發單位還是物業企業在對小區進行開發和管理時,一定要全方位考慮問題,從維護業主權益的角度出發,仔細斟酌一些設施的設置和管理,只有將安全隱患消除在萌芽中,才能避免給業主帶來人身、財產的損失,也使自己免于承擔不必要的責任風險。

       

       

      (責任編輯:湖南物業網陳)
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