湘建房〔2016〕149號

各市州住房和城鄉建設局（建委、規劃建設局）、房產局、財政局、公積金管理中心：

經省人民政府同意，現將《湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法》印發給你們，請遵照執行。

                                           湖南省住房和城鄉建設廳        湖南省財政廳

                                                                 2016年9月18日

湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法

第一章  總則

第一條  為了加強對物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于我省行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條  本辦法所稱的物業專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造資金。

第四條  物業專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、屬地統一管理、政府監督、監管分離的原則。

第五條  省住房城鄉建設廳會同省財政廳負責全省物業專項維修資金的指導和監督工作。

市州、縣市房地產主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內物業專項維修資金的指導和監督工作。設區的市、縣市房地產主管部門設立物業專項維修資金管理機構具體負責物業專項維修資金的日常管理工作。

區房地產主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）按照規定

的職責分工，負責物業專項維修資金管理相關工作。

第六條  房地產主管部門應當主動將有關信息網站和聯系電話對外發布，接受社會和媒體監督。并依托現有住房信息管理系統，有效嵌入物業專項維修資金業務查詢、辦理和業主表決等功能，進一步提高物業專項維修資金管理效率。

第二章  交 存

第七條  同一物業管理區域內，兩戶以上業主的住宅和非住宅物業，其業主應當交存物業專項維修資金。

第八條  商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額為當地同類建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取物業專項維修資金；購房業主按照所擁有住宅的建筑面積交存物業專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

設區的市、縣市房地產主管部門應當根據當地實際情況，在本辦法規定的范圍內合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額，并適時調整。交存標準公布前應當報上一級房地產主管部門備案。

第九條  實行預售的商品房，購房者應當在辦理商品房預售合同備案前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶；截至房屋竣工尚未售出及開發建設單位自留的物業，開發建設單位應當在申請竣工驗收前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶；實行商品房預售資金監管的，建設單位應當交納的物業專項維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

實行現售的商品房，開發建設單位應當在申請竣工驗收前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶。

未按照本辦法規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得向業主交付房屋。

第十條  物業專項維修資金管理機構應當按照相關規定確定商業銀行作為物業專項維修資金的專戶管理銀行，開立物業專項維修資金專戶，資金專戶下以物業管理區域為單位設總賬，以幢為單位設分幢賬，按房屋戶門號設分戶賬。

儲存出售公有住房劃轉的物業專項維修資金，一個物業管理區域內包含兩個以上原公有住房售房單位物業的，售房單位交存部分按售房單位設分賬，按幢設分幢賬，業主交存部分按房屋戶門號設分戶賬。

物業專項維修資金自存入物業專項維修資金專戶之日起，按中國人民銀行規定的利率計息，每年6月30日為結息日。

第十一條  省住房城鄉建設廳會同省財政廳、人民銀行長沙中心支行制定具體辦法，規范物業專項維修資金專戶管理銀行的選定，加強專戶管理銀行服務質量考核。

第十二條  業主分戶賬內的物業專項維修資金余額不足首期交存額30％的，物業專項維修資金管理機構應當采取適當方式公告續交事項，相關業主應當及時續交。

由物業專項維修資金管理機構代管物業專項維修資金的，續交的具體管理辦法由所在地設區的市或縣市房地產主管部門會同同級財政部門制定。

由業主大會自行管理物業專項維修資金的，續交方案由業主大會決定。

第十三條  業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支；物業專項維修資金劃轉業主大會管理后，工作經費還可以按規定從物業專項維修資金增值部分列支。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第十四條  本辦法實施前，未建立物業專項維修資金的物業，應當按本辦法的交存標準或所在地設區的市或縣市房地產主管部門核準的標準進行補建。

出售公有住房售房時未提取或者未足額提取物業專項維修資金的，售房單位應當按照規定補提；業主未交存的，應當按本辦法的交存標準或所在地房地產主管部門核準的標準補交。

第十五條  續交、補交的物業專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業管理費逐月交存。

物業服務企業或其他相關機構應當配合物業專項維修資金的收取、交存等工作。由物業服務企業或者其他機構代收的物業專項維修資金，應當及時劃轉物業專項維修資金專戶。房地產主管部門應當將物業服務企業代收、劃轉續交物業專項維修資金的

情況納入其信用檔案管理。未按規定及時續交、補交物業專項維

修資金的業主，其相關拒交、滯交情況將納入個人征信系統。

第十六條  收取物業專項維修資金，應當出具由湖南省財政廳統一印制的專用收據。

第三章  使 用

第十七條  物業專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十八條  物業專項維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式；一般使用是指采取傳統方法一次投票表決一個維修項目的使用方式；應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業主表決方式可以采取常規表決，即經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過；也可以采用異議表決，即根據業主共同管理規約約定的表決條件和表決方式，持不同意意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

第十九條  物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改

造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，相

關業主有約定的，從其約定。

已交存物業專項維修資金的，分攤費用從業主分戶賬中列支。業主分戶賬面余額不足以支付分攤費用的，由該業主補足。

未交存物業專項維修資金的，分攤費用由該業主直接支付。

第二十條  物業專項維修資金的計劃使用項目適用條件：

（一）可以預見的、以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備周期性的維修、更新和改造；

（二）同一物業管理區域內全體業主受益；

（三）單項物業維修和更新、改造項目費用在三萬元以下。

第二十一條  計劃使用項目必須納入物業專項維修資金使用計劃，經業主大會一次性表決同意，并報物業專項維修資金管理機構備案。

物業專項維修資金使用計劃由業主委員會或者其委托的物業服務企業，根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況編制。

一次性表決的物業專項維修資金使用計劃有效期限不超過五年，有效期內使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的百分之五。

第二十二條  市州、縣市房地產主管部門應當制定一次性表決使用物業專項維修資金的具體辦法和流程，公布物業專項維修資金使用計劃格式文本。

第二十三條  物業專項維修資金的一般使用項目適用條件：

（一）同一物業管理區域內部分業主受益的物業項目的維修、更新和改造；

（二）臨時發生并需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第二十四條  物業專項維修資金的一般使用程序為：物業服務企業接到業主報修或者發現問題后，經業主委員會（未成立業主委員會的，由所在地社區居委會）現場核實，編制物業專項維修資金使用方案，通過有利害關系的業主表決同意，報物業專項維修資金管理機構備案。

未聘請物業服務企業的，由業主委員會或者相關業主按照本辦法規定組織實施。

第二十五條  物業專項維修資金的應急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行的維修、更新和改造的緊急情況。主要包括以下情形：

（一）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況；

（三）電梯故障；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；

（五）其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

第二十六條  物業專項維修資金管理機構代管期間發生第二十五條規定的情形時，按照以下程序辦理：

（一）業主委員會、物業服務企業或者相關業主應當向物業專項維修資金管理機構提出書面申請。依照相關規定需要技術質

量監督、消防、電力、通訊、住房城鄉建設等部門檢測、鑒定的，

相關檢測鑒定機構應盡快出具書面檢測鑒定意見；

（二）物業專項維修資金管理機構收到申請后立即組織相關單位現場勘察；

（三）經勘察需要維修的，應當通知物業服務企業、業主委員會或者相關業主立即組織維修，并在勘察確認后一個工作日內將核實的維修費用百分之五十劃轉到維修單位，維修單位應當立即組織搶修；

（四）維修項目竣工后，物業專項維修資金管理機構應當將維修情況在物業管理區域內適當位置公示七日，公示期滿后，管理機構將維修費用應付余額劃轉到維修單位。

第二十七條  由業主大會自行管理物業專項維修資金的，發生第二十五條規定情形時，物業服務企業或者相關業主應當報業主委員會確認，由業主委員會按照核實維修費用的百分之五十預先撥付到維修單位。維修單位應當立即組織搶修。維修項目竣工后，業主委員會應當將維修情況在物業管理區域內適當位置公示七日，公示期滿后，將維修費用應付余額劃轉到維修單位。

第二十八條  發生第二十五條規定情形時，業主委員會、物業服務企業或者相關業主未按規定實施維修、更新和改造的，物業所在地物業專項維修資金管理機構、區房地產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織代修，維修、更新和改造費用從物業專項維修資金專戶中列支。

第二十九條  應急維修工程首期費用撥付后，維修組織單位或者個人應當將維修方案、工程審價報告、工程驗收合格證明、涉及戶數和分攤方案等在小區內明顯位置進行不少于七日的公示。

相關業主在公示期內提出異議的，由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第三十條  物業項目維修和更新、改造費用三萬元以上的，應當經具備相應資質的工程造價咨詢機構審核。推行公開招投標方式選聘維修單位，引導第三方專業機構參與工程監理和驗收。審價、監理、驗收費用列入維修和更新、改造成本。

組織維修單位應根據合同，在維修、更新、改造工程保修期內留存質量保證金。

第三十一條  下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）列入房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（五）根據有關法律法規規定及物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

第三十二條  在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，

可以按照國家有關規定將物業專項維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

第四章  監督管理

第三十三條  業主大會成立前，物業專項維修資金應存入當地物業專項維修資金專戶管理銀行的物業專項維修資金專戶中，由物業專項維修資金管理機構統一代管。

第三十四條  業主大會成立后，經業主大會表決通過，業主大會可在當地物業專項維修資金專戶管理銀行開設物業專項維修資金賬戶，并報所在地物業專項維修資金管理機構備案。

建筑區劃發生變動，或業主委員會主任或副主任發生更換，以及業主委員會的名稱、聯系方式、地址發生變動等情況，業主委員會應持相關手續到物業專項維修資金管理機構和專戶管理銀行辦理物業專項維修資金賬戶的有關變更手續。

區房地產主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處應當加強對劃轉后物業專項維修資金管理、使用的指導和監督。

市州、縣市房地產主管部門應當制定業主大會自行管理物業專項維修資金的具體辦法。

第三十五條  業主大會自行管理物業專項維修資金的，業主委員會應當向物業專項維修資金管理機構提交以下備案材料：

（一）物業專項維修資金自行管理申請表；

（二）業主大會同意自行管理物業專項維修資金的表決結果；

（三）物業專項維修資金管理方案；

（四）業主管理規約；

（五）參與財務管理的業主委員會成員或者聘用財務管理人員的財會專業技能的證明材料；

（六）房地產主管部門認為必要的其他材料。

第三十六條  物業專項維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的物業專項維修費用只能支付到約定的維修單位賬戶中。

第三十七條  物業專項維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十八條  物業專項維修資金管理機構代管物業專項維修資金的，由設區的市、縣市物業專項維修資金管理機構每月與維修資金專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目，并將下列情況每年至少向全體業主公布一次：

（一）物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生物業維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況，應當按每幢建筑物公布；一幢建筑物有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布；

（三）業主分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

業主大會自行管理物業專項維修資金的，由業主委員會或者

其委托的賬目管理單位負責公布。

物業專項維修資金的使用情況應按年度接受會計中介審計，會計師事務所由主管部門通過政府采購統一選取。年度審計及會計師事務所選取情況應及時對外進行公示。

第三十九條  業主對設區的市、縣市物業專項維修資金管理機構、業主委員會或者賬目管理單位根據本辦法第三十八條規定公布的情況有異議的，可以要求復核。管理機構、業主委員會或者賬目管理單位應當自收到復核申請之日起七個工作日內予以答復。

業主對業主委員會或者賬目管理單位復核答復有異議的，可以申請設區的市、縣市物業專項維修資金管理機構復查；對設區的市、縣市物業專項維修資金管理機構復核答復有異議的，可以申請設區的市、縣市房地產主管部門復查。設區的市、縣市房地產主管部門、物業專項維修資金管理機構應當自收到復查申請之日起七個工作日內予以答復。

第四十條  房屋轉讓、抵押時，房屋轉讓、抵押人未繳納該房屋物業專項維修資金或者其分戶賬內的物業專項維修資金余額不足首期交存額30％的，應當在辦理房屋轉讓、抵押手續前按照規定補交、續交。

房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的物業專項維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

第四十一條  房屋滅失的，業主交納的物業專項維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主；出售公有住房售房單位提取的物業專項維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第四十二條  物業專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計機關、監察機關的監督。

物業專項維修資金收支財務管理、會計核算制度執行情況以及專用收據的購領、使用、保存、核算管理，應當依法接受財政部門監督。

第四十三條  對于違反本辦法規定的單位和個人，由相關主管部門責令改正，并依據有關法律法規進行處理處罰；情節嚴重的，依法追究刑事責任。

第五章  附則

第四十四條  未成立業主委員會的住宅小區，可以由所在地社區居委會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，代行本辦法規定的業主委員會的職責。

第四十五條  各地可根據本辦法規定，結合當地實際，制定具體的實施辦法。

第四十六條 本辦法自2016年10月1日起施行。