各物業服務企業、房產開發建設單位：

    為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我縣物業服務行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《寧波市住宅小區物業管理條例》及國家、省、市物業服務收費管理規定，結合我縣實際，制定了《象山縣物業服務收費管理實施細則》，請按照執行。

象山縣物價局 象山縣住房和城鄉建設局
2013年7月30日

象山縣物業服務收費管理實施細則

    第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《寧波市住宅小區物業管理條例》及國家、省、市物業服務收費管理規定，結合本縣實際，制定本細則。
    第二條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業共用部位和共用設施設備的日常運行管理，維護公共區域的清潔衛生和秩序，做好公共區域綠化日常養護等服務，向業主或物業使用人所收取的費用。
    第三條 本細則所指的物業服務應當包括以下內容：
    （一）物業共用部位和共用設施設備的管理；
    （二）公共場所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清理，化糞池的清理；
    （三）公共綠地、花草樹木的養護管理；
    （四）維護公共秩序以及車輛停放管理，協助做好安全防范工作；
    （五）物業檔案管理；
    （六）合同約定的其他公共性服務。
    第四條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。
    第五條 物業服務收費根據物業的類型、物業服務的階段以及提供服務的性質等情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
    普通住宅小區（不包括高標準住宅，下同）的前期物業服務收費實行政府指導價；非住宅物業、高標準住宅以及業主委員會成立后的普通住宅小區物業服務收費實行市場調節價。
    符合以下條件之一的為高標準住宅；高標準住宅由開發建設單位提出申請，報縣物業主管部門認定。
    （一）獨棟、聯排等獨門獨戶住宅；
    （二）建筑容積率在1.0以下的小區住宅；
    （三）套型建筑面積140（含）平方米以上的住宅戶數占住宅總戶數的70%（含）以上的。
    第六條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價。縣價格主管部門會同縣物業主管部門制定物業服務等級和各等級的收費標準（基準收費標準和浮動幅度），并根據物業服務成本等因素適時調整收費標準。
    普通住宅小區的建設單位應當在銷售物業之前，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級，在公布的相應等級的基準收費標準和浮動幅度內確定具體收費標準，按照《寧波市前期物業管理招投標實施辦法》等有關規定選聘物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定。前期物業服務合同簽訂后十五日內，由物業服務企業將服務內容、收費標準及前期物業服務合同（復印件）等資料，報縣價格主管部門和縣物業主管部門備案。
    對超過一級服務標準的普通住宅前期物業服務項目，開發建設單位可向縣物業主管部門提出特級服務申請，經審核同意后報縣價格主管部門核定收費標準。
非住宅、高標準住宅的前期物業服務費，由開發建設單位按照《寧波市前期物業管理招投標實施辦法》等規定確定收費標準。
    第七條 開發建設單位在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，開發建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應作為物業買賣合同的附件附后，明確物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式等具體事宜。
    業主委員會成立后，物業服務收費由業主委員會根據業主大會的決定，區分不同物業的性質和特點，按照有關物業收費規定，確定具體服務內容和收費標準，并與物業服務企業在物業服務合同中約定。
    第八條 前期物業服務合同約定期限屆滿但物業管理區域尚不具備成立業主大會條件的，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業依照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。
    第九條 普通住宅的前期物業綜合服務實行等級定期考評制度，每年度考評1次。對物業服務企業執行情況，由縣物業主管部門對照原先選擇確定的前期物業服務等級標準，組織考核評定。對未達到服務等級標準的，由縣價格主管部門、物業主管部門責令其相應降低收費標準。
    第十條 業主委員會或開發建設單位與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業服務收費。
    包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。
    酬金制是指業主向物業服務企業預交物業服務費用，物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
    第十一條條實行物業服務收費包干制的，物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤。
    物業服務成本由人員費用、物業共用部位和共用設施設備的管理費用，電梯年檢費、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、直接管理費分攤、固定資產折舊以及經業主（業主大會）同意的其它費用組成。
    實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金；其資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
    物業共用部位和共用設施設備的維修和更新、改造費用，根據《寧波市物業專項維修資金管理辦法》規定列支，不計入物業服務成本或物業服務支出。未設立物業專項維修資金的住宅小區，可按規定收取物業日常維修費，專戶儲存，專項用于物業共用部位和共用設備的日常維修。
    第十二條 物業的電梯、中央空調等設施設備運行電費及住宅小區內樓梯、走廊、電子防盜門等共用電費，獨立設置計量表的，由所有使用該設備的業主或物業使用人合理分攤。具體分攤方法由建設單位或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。沒有獨立設置計量表的，在物業服務費中統一列支，不得向業主或物業使用人分攤。
    物業服務企業辦公和生活的用水、用電費用，保安系統、綠化養護、園林水池噴泉及增壓水泵等水、電費用，均應在物業服務費中列支，不得向業主或物業使用人分攤。
    開展多種經營活動的水、電費用，由該項經營收益列支，不得向業主或物業使用人分攤。
    第十三條 對新建房屋，物業服務費自房屋交付使用、業主（購房者）領取鑰匙次月起計收。開發建設單位已具備交付條件，并通知業主辦理房產交付手續，但因業主原因未及時辦理交付手續的，其物業服務費由業主承擔，計費起始時間為通知業主應辦理房產交付手續時間的次月起計算。
    納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售的物業，或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，不具備交付條件的物業，物業服務費用由開發建設單位按規定標準全額交納。
業主對物業辦理交付滿1年后仍未入住的空關房，第2年開始業主應向物業服務企業提出空關房起止時間書面申請，經物業服務企業核實后，從第2年開始空關期間的物業服務費按80%比例交納。
    第十四條 物業服務收費按房屋（除汽車和自行車庫外）所有權證記載的建筑面積計收。尚未辦理產權登記的，以物業買賣合同建筑面積為準。業主或業主委員會與物業服務企業另有約定的，從其約定。
    第十五條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
    業主應當按照物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用。物業服務費按月計收，其預收期限不得超過12個月；如業主（業主委員會）與物業服務企業另有約定的，從其約定。
    業主未按合同約定交納物業服務費的，物業服務企業有權催交，要求其限期交納；業主委員會應當協助物業服務企業進行催交。業主逾期不交納物業服務費的，物業服務企業可以依法追繳。
    業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
    物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當按規定結清物業服務費用。
    第十六條 物業服務企業在物業管理區域內依法提供機動車停放服務的，可按規定收取停車服務費。
    第十七條 對物業裝修的，物業服務企業應做好裝修管理服務。業主委托物業服務企業清運裝修垃圾的，其費用按規定執行。
    物業服務企業不得向業主（物業使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維護費、裝修保證金、進出人員出入證工本費（遺失補證除外）等費用。
    第十八條 物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，除政府部門有規定的外，其收費標準由雙方約定。
    第十九條 為及時掌握物業服務成本收支情況，縣價格主管部門會同縣物業主管部門于每年一季度選擇一定數量的住宅小區作為成本監審對象，對其物業服務成本進行監審。物業服務企業應當積極配合，按時上報上年度的物業服務收支情況，包括物業服務定價成本調查表，經會計師事務所或稅務、審計等政府部門審計的年度財務會計報告，向業主公布的物業服務經費收支情況表和其他與成本相關的資料；應當如實提供服務成本，不得弄虛作假。
    第二十條 物業服務企業應按規定每年3月底前在物業管理區域內的醒目位置公布上一年度相關物業服務經費收支情況，接受業主和業主委員會的監督。公布具體內容為：
    （一）實行物業服務酬金制收費方式的，應當公布物業服務各項資金的收支情況；
    （二）實行物業服務包干制收費方式的，應當公布利用共用部位、共用設施設備出租、廣告、物業經營用房出租、停車費收入、共用部位和共用設施設備日常維護費、保修金、專項維修資金等收支情況。
    業主或業主委員會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主或業主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請專業機構進行審計。
    第二十一條 物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將物業服務企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等有關情況進行長期公示，接受業主、物業使用人及有關方面的監督。
    第二十二條 政府價格主管部門和物業主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準的監督；對違反有關法律、法規和本細則規定的，依法予以處罰。
    第二十三條 本細則自2013年9月1日起施行。