常政辦發〔2011〕19號

各縣市區人民政府，常德經濟技術開發區、柳葉湖旅游度假區、西湖管理區、西洞庭管理區管委會，市直有關單位：《常德市物業管理辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二○一一年三月二十三日

常德市物業管理辦法
第一章總則

    第一條為了規范物業管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規的有關規定，制定本辦法。
    第二條本市行政區域內的物業管理、使用、維護及監督管理活動，適用于本辦法。
    第三條市和縣級房地產管理部門為物業管理行政主管部門（以下簡稱物業主管部門），負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府要將物業管理納入社區管理的工作范疇，負責物業管理小區（單位）的治安穩定、就業與再就業、社會保障、城市管理和創建、計劃生育等社會性事務管理；與物業主管部門共同指導業主成立業主大會，并選舉產生業主委員會，監督業主大會和業主委員會的日常活動；協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。物業服務企業按照物業委托合同授權范圍，管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受物業主管部門、當地街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居民委員會）的管理、指導和監督。
    第四條市、縣物業主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理。物業管理行業協會應充分發揮服務、溝通作用，做好從業人員培訓工作，協助主管部門做好誠信記錄及申報企業資質的前期輔導工作，完善物業服務行業自律制度，促進物業服務行業發展。

第二章業主、業主大會和業主委員會

    第五條業主對物業管理區域（道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業管理用房以及物業共用設施設備等）共用部分實施共同管理。
    下列事項由業主共同決定：
    （一）制定和修改業主大會議事規則；
    （二）制定和修改管理規約；
    （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
    （四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
    （五）選聘和解聘物業服務企業；
    （六）籌集和使用房屋維修資金；
    （七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
    （八）改變共有部分的用途；
    （九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；
    （十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
    決定前款第（六）、（七）項事項，應當經專有部分占建筑物面積2/3以上業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。第六條業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域共用部位實施共同管理，按照相關規定開展物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和物業主管部門指導協助業主共同決定。第七條物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上，建設單位應當向物業主管部門和所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料。第八條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到建設單位申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會籌備組。籌備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內醒目位置公示。第九條建設單位應當自首次業主大會會議籌備組組成之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，為籌備會議提供相應條件的服務。第十條業主大會選舉產生業主委員會后，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，按相關規定向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣級以上物業主管部門辦理備案手續。第十一條因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，可以由物業所在地社區（居民委員會）在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會職責。第十二條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。業主委員會應當在前期物業管理臨時管理規約的基礎上及時修改制定小區管理規約，對小區的物業服務和房屋維修資金收繳、業主共有房屋、共用設施設備和其他公共空間的維護與管理以及裝飾裝修等行為和事項作出約束性規定；應當協調處理物業服務企業與業主和物業使用人之間的糾紛。

第三章前期物業管理
 

    第十三條建設單位應當在預（銷）售物業之前，在物業主管部門的指導下通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。
    第十四條經縣級以上物業主管部門批準，下列情形可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業：
    （一）一個物業管理區域內，住宅建筑面積少于1萬平方米或產權人數少于20人的；
    （二）一個物業管理區域內，非住宅建筑面積少于0.5萬平方米的；
    （三）已經實行物業管理的區域內，新建物業選擇前期物業服務企業的；
    （四）公開發布招投標公告后，投標人少于3個的。
    第十五條前期物業管理的收費實行政府指導價，價格調整幅度不得超出物價部門規定。前期物業服務企業應當將服務項目、服務等級、收費標準、計費起始時間等內容向物業主管部門備案，由價格主管部門根據有關規定核定收費標準，并由物業服務企業在小區內醒目位置公示。
    第十六條建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約應當對房屋裝修、共有部位和公共設施及其他公共場地的使用、維護、管理，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向物業主管部門備案。臨時管理規約作為房屋銷售合同的附件在銷售場所醒目位置公示。
    第十七條建設單位在銷售物業時，應當明示前期物業服務合同，并向業主告知物業服務企業的名稱、辦公場所、聯系方式和資質等級、物業服務等級和收費標準等。否則，業主有權拒交物業服務費。
    第十八條前期物業服務合同所約定的期限，應當自簽訂前期物業服務合同之日起至首屆業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同生效之日止。
    第十九條物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
    第二十條在辦理物業交接手續時，建設單位應當按照有關規定向物業服務企業移交資料。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當及時將前款規定的相關資料移交給業主委員會或代行業主委員會權利的組織。
    第二十一條新建住宅物業，建設單位應按下列規定配建物業管理用房：（一）建筑總面積在1萬平方米以下的，提供使用面積50平方米物業管理用房；（二）建筑總面積在1萬平方米（含）以上、3萬平方米以下的，提供使用面積100平方米物業管理用房；（三）建筑總面積在3萬平方米（含）以上、5萬平方米以下的，提供使用面積150平方米物業管理用房；（四）建筑總面積在5萬平方米（含）以上的，按總建筑面積的3‰提供物業管理用房。
    第二十二條物業管理用房包括物業管理辦公用房、物業管理配套用房和業主委員會辦公用房等。門衛房、車庫、雜物房、閣樓、設施設備用房不得抵作物業管理用房。層高不足2.2米或已經列入公共分攤的房屋不計入物業管理用房面積；物業管理用房必須相對集中，具備自然通風采光條件和進行普通以上裝修。
    第二十三條建設單位在辦理《商品房預售許可證》時，應當向物業主管部門提供物業管理用房具體位置、面積和《商品房建筑面積預測報告書》，辦理物業管理用房確認手續。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房一并申請辦理。
    第二十四條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。物業保修期限從工程竣工驗收合格之日起計算。保修期滿后，房屋的專有部分由業主自行負責。
    第二十五條新建小區供水供電供氣應當實行一戶一表單獨立戶。
    第二十六條任何單位和個人不得擅自占有、使用和處分建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、物業共用部位、公用設施、共用設施設備、架空層、物業管理用房和其他公共場所。
    第二十七條新建小區必須嚴格按照規劃設計要求和宣傳推介的承諾建設配套設施，使用前的小區物業用房、業主公共活動用房以及其他共有房屋和配套設施的驗收由縣級以上物業主管部門組織實施。

第四章物業服務

    第二十八條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，遵守國家和地方有關物業服務企業資質管理的規定。新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內，向工商注冊所在地物業主管部門申請資質。從業人員應當取得相應職業資格。
    第二十九條一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務。新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。分期建設的物業，前期建成部分已確定物業服務企業的，后期建成部分應當由同一物業服務企業提供物業服務。
    第三十條物業服務企業與業主委員會應當簽訂物業服務合同，對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、物業管理用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。服務內容、服務等級應當經物業主管部門審批后報價格主管部門備案；收費標準由價格主管部門核定后報物業主管部門備案。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報物業服務項目所在地縣級以上物業主管部門備案。
    第三十一條物業服務企業應當將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內醒目位置公示，接受業主監督。物業主管部門和價格主管部門要加強對物業服務企業服務標準的檢查。對收費標準與服務標準、服務質量、服務等級不符的，應責令整改；整改不到位的，由價格主管部門降低其收費標準。
    第三十二條物業服務合同期限屆滿前，業主大會應當決定是否更換物業服務企業等事項。決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前1個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。
    第三十三條物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿后，不再續簽物業服務合同的，應當于物業服務合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前1個月通知業主委員會。
    第三十四條物業服務合同期滿后，物業服務企業未與業主委員會續簽書面物業服務合同，物業服務企業事實上提供了物業服務，且履行了告知義務，業主委員會也未表示不接受服務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。業主委員會共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。
    第三十五條物業服務合同終止或者業主不再接受事實服務，物業服務企業應當在15日內與業主委員會完成交接。物業服務企業應當履行法定交接義務，并撤出物業管理區域。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主委員會決定有爭議等為由拒絕辦理交接，原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序。業主委員會應當配合原物業服務企業收取業主欠交的有關費用。原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決，協商不成的，業主委員會應當依法提起訴訟或者申請仲裁，新的物業服務企業不得強行接管。因業主委員會的原因在15日內未完成交接的，物業服務企業應提請當地街道辦事處、鄉鎮人民政府或社區（居民委員會）進行協調。在7日內仍協調不成的，物業服務企業可以撤出物業管理區域，但應當將相關資料移交至當地街道辦事處或鄉鎮人民政府，由其代為保管。
    第三十六條物業主管部門應當按要求建立物業管理行業信用信息系統，對物業服務企業和執業人員實行動態監督管理。由物業主管部門和房地產行業信用信息征信評價機構對物業服務企業和執業人員通過日常考核和年度審核進行等級評價。要運用好企業信用評價結果，使其在項目承接、企業和項目評優、企業資質晉級、企業年度審核及銀行信貸等方面發揮參考作用。

第五章物業的使用與維護

    第三十七條物業管理區域內共用部位、公共設施設備的用水、用電按照居民生活用水、用電價格標準實行。經業主大會同意，改變用途不作公用的，其用水、用電價格標準按照相關規定執行。
    第三十八條通過物業管理區域內城市道路及其綠化、市政公共設施的維修養護由市政、園林主管部門負責。通過物業管理區域內的公共汽車道路的保潔工作由環衛部門負責。物業服務企業收集業主的生活垃圾后負責運到垃圾中轉站，中轉站至垃圾場的清運及產生的相關費用由環衛部門負責。業主電表及表前的供電管線及設備的維修養護，由供電部門負責。業主水表及表前的供水管道及設備的維修養護由供水部門負責。業主燃氣表及表前的燃氣管道及設備的維修養護由供氣部門負責。通信、有線電視等單位，應承擔相關的管理和設施設備維修、養護責任。
    第三十九條業主和物業使用人使用物業，應當遵守法律、法規、規章和管理規約（臨時管理規約）的規定。業主和物業使用人使用物業，應當按照有利于物業安全使用、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面相鄰關系。
    第四十條業主、物業使用人將住宅改變為經營性用房，除遵守法律、法規、規章和管理規約外，應當征得利害關系業主同意，并依法辦理相關手續。
    第四十一條物業服務企業從事物業維護、修繕、檢查等工作時，業主或者物業使用人應當提供方便。
    第四十二條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主的停車需要。規劃用于停放汽車的車庫、車位的歸屬，由建設單位通過出售、附贈或者出租等方式約定，并向全體業主公布車庫、車位處分情況。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
    第四十三條利用物業管理區域內道路、綠地、其他公共場所、共有房屋、共用設施設備、共用部位進行經營的，應當征得有利害關系的業主同意，并經業主大會或經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除成本（人工、維護和稅費等）后應當按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布實際收入和支出情況，接受業主委員會的質詢。
    第四十四條業主所購置的物業，應該按照《住宅專項維修資金管理辦法》交存房屋維修資金。2008年6月1日之前所購物業，按照規定標準由物業服務企業或業主委員會代為收繳的房屋維修資金，要加強使用監管，防止挪作他用，物業主管部門有權采取調查、查閱賬目、專項審計等方式進行監督；2008年6月1日以后所購物業，業主按照新的繳納標準首次歸集交存至房屋維修資金歸集管理中心專戶儲存，專款專用。房屋維修資金用于房屋共用部位、共用設施設備等公共部分保修期滿后的維修、更新和改造，由業主按照所擁有的建筑面積比例分攤；需要維修、更新和改造的物業項目，其維修方案和維修費用必須由占總人數2/3以上的業主簽字同意后方可使用。房屋維修資金在業主委員會成立前由房屋維修資金歸集管理中心代管。業主委員會成立后，可根據業主大會決議，由物業服務企業和業主委員會雙方負責人同時到房屋維修資金歸集管理中心辦理手續，按照規定程序將房屋維修資金移交給其他單位代管；未決定移交的由房屋維修資金歸集管理中心繼續代管。業主大會開立的房屋維修資金賬戶，必須接受房屋維修資金歸集管理中心的監督。
    第四十五條建設單位應當按照國家、省規定的保修期限和保修范圍承擔保修期間的物業保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當按照國家、省、市有關規定一次性向物業主管部門交納物業保修金。物業保修金繳存、使用、退還、管理和監督辦法，由市物業主管部門會同市財政、市價格主管部門另行制定。
    第四十六條物業服務企業應當加強對物業的巡查，發現存在安全隱患的，按照物業服務合同的約定及時進行維修養護或者通知責任人及時維修養護，消除隱患。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。

第六章附則

    第四十七條業主大會決定自行管理物業的，參照本辦法相關規定執行。
    第四十八條本辦法自發布之日起施行。