懷政發〔2013〕22號

　　懷化市人民政府

　　關于印發《懷化城區物業管理辦法》的通知

鶴城區人民政府，市直機關各單位：

　　現將《懷化城區物業管理辦法》印發給你們，請遵照執行。

　　懷化市人民政府

　　2013年12月23日

　　懷化城區物業管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條　為規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業和其他物業相關人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　懷化城區物業的使用、維護、服務和管理活動，適用本辦法。

　　第三條　市人民政府房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　鶴城區人民政府應設立相應的物業管理機構，負責轄區內物業管理活動的指導協調工作。

　　住房和城鄉建設、規劃、公安、物價、環保、公用事業、消防、工商、人防、城管執法等有關部門按照各自職責，做好與物業管理相關的工作。

　　第四條　鶴城區人民政府應當采取措施，推動物業服務的社會化、專業化、市場化，促進物業服務行業發展。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會，負責組織做好本轄區業主大會成立及業主委員會選舉工作，指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

　　第五條　物業服務行業協會應當加強行業自律，接受行業主管部門的業務指導，制定行業行為規范，督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務。

　　物業服務企業應當配合各級人民政府、社區居民委員會和各相關部門依法開展工作。

　　第二章　前期物業管理

　　第六條　新建物業的建設單位應當配置物業管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業主委員會辦公等事項。物業管理用房應當在項目規劃報批時明確位置和面積并在房產行政主管部門備案。

　　物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，應當在初始登記時記載于不動產登記簿，不頒發房屋權屬證書，登記費用由開發企業負責。

　　第七條  物業管理用房應當按照下列標準配置：

　　(一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米。

　　(二)地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋。沒有配置電梯的物業，物業管理用房所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　第八條　建設單位在交付物業前，應當為物業管理用房、物業共用部分、共用設施設備及相關場地配置獨立的供水、供電、供氣等計量器具。

　　物業服務企業在物業管理區域內二次供水及電梯、公共照明、園林景觀、消防等用水、用電、用氣，按照價格管理部門規定的生活性用水、用電、用氣標準繳納費用。

　　第九條　住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，完成物業管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監控等共用設施設備及獨立計量器具的配置，并在物業承接查驗后，將前期物業服務合同、臨時管理規約及物業查驗情況報鶴城區物業管理機構和市房產行政主管部門備案。

　　鶴城區物業管理機構和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會、業主代表必須參與物業承接查驗工作，并簽署意見作為住宅建設工程項目驗收交付使用的必要條件。

　　第十條　建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業。分期開發項目的前期物業服務企業，應當具有承接項目開發總建筑面積的相應資質等級。

　　有下列情形之一的，經市房產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業：

　　(一)投標人少于3人;

　　(二)多層物業總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業總建筑面積少于2萬平方米。

　　第三章　業主、業主大會及業主委員會

　　第十一條　業主按照法律法規、管理規約和物業管理服務合同的約定，有參加物業管理活動的權利，并有合理使用物業，維護公共利益的義務。

　　業主在物業管理活動中享有下列權利：

　　(一)按照物業管理服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業管理企業履行物業管理服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　業主在物業管理活動中履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照合同約定，按時足額交納物業管理服務費;

　　(五)按照國家有關規定交納物業專項維修資金;

　　(六)不妨礙其他業主、使用人對物業的合法使用，對毗鄰物業所需的維修予以配合、協助;

　　(七)法律、法規規定的其他義務。

　　物業的合法買受人尚未辦理權屬登記，但已實際占有使用的，享有本辦法規定的業主權利，承擔相應義務。

　　第十二條　同一個物業管理區域內的業主共同成立一個業主大會。

　　符合下列條件之一的，應當成立業主大會：

　　(一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

　　(二)首次交付使用的物業專有部分面積已滿2年且交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

　　業主總人數不足20人，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，可以對物業管理區域實施自行管理，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。實行自行管理的，全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

　　第十三條　物業管理區域內，符合成立業主大會條件的，建設單位應當書面報告物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

　　占業主總人數10%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出成立業主大會的書面申請。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立業主大會籌備組。

　　市房產行政主管部門和鶴城區物業管理機構應當監督、指導業主大會和業主委員會工作。

　　第十四條　業主大會籌備組由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、建設單位、社區居民委員會和業主代表協商組建，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表任籌備組長。

　　業主大會籌備組應當按照有關規定組織召開首次業主大會會議。

　　建設單位應當自業主大會籌備組成立之日起7日內向業主大會籌備組提供物業管理區域證明、物業專有部分面積、建筑物總面積、業主名冊、配套設施設備等資料。

　　第十五條　業主委員會由業主大會選舉產生。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列選舉資料向市房產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案：

　　(一)業主大會籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

　　(二)業主大會決議情況的報告;

　　(三)管理規約和業主大會議事規則;

　　(四)業主委員會委員名單。

　　業主委員會選舉情況備案后7日內，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面通報物業所在地的社區居民委員會。

　　前款第(二)、(三)、(四)項之一內容發生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。備案后業主委員會可以依程序刻制公章。

　　第十六條　業主委員會履行以下職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

　　(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(九)業主大會賦予的其他職責。

　　第十七條　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業主，并在物業管理區域的公示欄和其他顯要位置公告公示。

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。

　　業主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結果應當在物業服務區域內公示30日以上，并告知業主有權查閱相關資料。業主在征求意見公示期限內未反饋意見的，視為棄權。

　　第十八條　業主大會對業主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，可以按照業主戶數計算，一戶計算為1票;建設單位未售出的物業專有部分，計算為1票。

　　第十九條　業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、期限和內容。

　　業主可以按棟、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

　　業主代表應當于業主大會會議召開15日以前，對業主大會會議擬討論的事項書面征求所代表業主的意見;需要投票表決的，表決票應當經業主本人簽字后，委托業主代表在業主大會投票。

　　第四章　小區公共設施及公共秩序管理

　　第二十條　業主或者物業使用人使用物業應當遵守法律法規和管理規約的規定，禁止有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規定的行為;

　　(二)擅自改變房屋使用性質，占用、損壞共用部位、共用設施設備或者擅自移動房屋共用設施設備等違反房屋管理規定的行為;

　　(三)違章搭建建筑物、構筑物等違反規劃管理規定的行為;

　　(四)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為;

　　(五)堆放劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;

　　(六)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道等違反消防法律法規規定的行為;

　　(七)賭博、利用迷信活動危害社會等違反治安管理規定的行為;

　　(八)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

　　業主委員會、物業服務企業發現有前款行為的，應當予以制止，并報告政府有關行政主管部門依法處理。對物業造成損壞的，由行為人恢復原狀或依法賠償。

　　第二十一條　任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路或場地。供水、供電、供氣等經營單位因維修養護等需要臨時占用、挖掘道路場地的，應首先通知業主委員會和物業服務企業，并到有關部門辦理相關手續后方可施工，完工后應及時恢復原狀，造成損失的應予賠償。因發生水、電、氣事故，確需實施搶修的，供水、供電、供氣等經營單位可先實施搶修，完工后應及時恢復原狀，造成損失的應予賠償。

　　第二十二條　業主、物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽棚等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀和安全。

　　第二十三條　物業管理區域內按照規劃設置的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。已經建成并交付使用的物業，物業管理區域條件允許并經業主大會同意，可以新劃定車位，用于業主停車，但不得封閉、堵塞、占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。業主占用劃定車位停車應按規定交納場地占用費。

　　對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業服務企業另行簽訂保管合同，按照約定交納保管服務費。

　　第二十四條　業主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占物業管理區域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業服務費以及業主大會或者業主委員會工作經費等。

　　業主大會決定利用共有部分進行經營的，可以委托物業服務企業代為管理，并向其支付報酬。

　　第二十五條　業主或物業使用人需要裝飾裝修房屋的，應該首先告知物業服務企業，并遵守住宅室內裝飾裝修管理有關規定。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，并與業主就共用部位、共用設施設備損壞賠償和裝修垃圾清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂協議。

　　第二十六條　各有關行政主管部門應當相互配合，切實履行以下工作職責，加大對物業管理小區的執法力度：

　　(一)房產部門負責查處建設單位擅自采用協議方式選聘物業服務企業，擅自處置屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，違反《物業管理條例》規定不移交有關資料等行為;查處物業服務企業違反《物業管理條例》規定未取得資質證書從事物業管理，聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動等行為。

　　(二)規劃部門負責查處有關單位和個人未按照規劃部門許可要求擅自進行改、擴、新建以及建設單位未按規定配足物業管理用房等行為。

　　(三)住房和城鄉建設部門負責住宅建設工程項目交付使用前的工程質量驗收把關，防止不合格的住宅建設工程項目交付使用，同時嚴厲查處在小區內建設施工影響建筑質量安全、破壞小區供氣裝備等行為。

　　(四)城市管理行政執法部門負責查處未取得建筑工程規劃許可搭建建筑物、構筑物;在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾等物質;在小區公共部位亂擺攤點、亂停亂放車輛;未經批準擅自飼養家畜家禽等行為。

　　(五)公安部門負責查處小區內制造噪聲干擾他人正常生活以及非法運輸、儲存、燃放煙花爆竹等違反治安管理行為。

　　(六)消防部門負責查處違反消防法律法規和物業服務企業不履行消防安全職責等行為。

　　(七)工商部門負責查處將住宅擅自改變為經營性用房，未取得營業執照從事經營活動的行為。

　　(八)環保部門負責查處在小區貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業污水、固體廢物，城市飲食服務業的經營者排放的油煙等對小區及附近居民的居住環境造成污染，工業企業、建筑施工產生噪音污染等影響小區環境等行為。

　　(九)公用事業部門負責查處擅自占用小區園林綠地，擅自砍伐、移植、修剪小區園林樹木，亂倒建筑垃圾及生活垃圾等行為。

　　(十)經信部門負責查處違反室內裝飾裝修管理規定、用電安全管理規定，破壞電力設施設備，盜竊電能，電工無證上崗等行為。

　　(十一)人防部門負責查處擅自改造、損壞小區人防工程，擅自拆除、遷移防空警報通信設施，擅自改動防空警報通信設施的部件和線路等行為。

　　(十二)安監部門負責查處在小區內生產、銷售煙花爆竹等行為。

　　(十三)民政主管部門負責查處小區內違反殯葬管理規定的行為。

　　(十四)物價部門負責查處物業管理服務亂收費行為。

　　(十五)鶴城區物業管理機構負責指導參與物業小區承接查驗和前期物業招投標、指導業主委員會籌備成立和改選、監督業主委員會開展工作、調解小區物業糾紛。

　　第五章　物業管理服務

　　第二十七條　物業服務企業應當向市房產行政主管部門定期報送信用、統計等相關資料，接受社區居民委員會的指導和監督。

　　市房產行政主管部門應當加強對物業服務企業服務質量的監督管理，建立物業服務企業、注冊物業管理師和項目經理人的信用檔案，推動物業管理行業提高服務水平。

　　第二十八條　物業管理服務實行項目經理人制度。物業管理服務項目的主要負責人為項目經理人。項目經理人應當按照有關規定取得物業經理資格證書。

　　第二十九條　從事物業管理服務人員應當按照有關規定取得職業資格證書。

　　物業服務企業應當按照有關規定選聘物業管理服務人員，加強對物業管理服務人員的培訓和履職監管。

　　第三十條　業主大會決定聘用物業服務企業的，由業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同規定的下列內容應當提交業主大會會議表決通過，但業主大會授權業主委員會決定的除外：

　　(一)物業服務事項;

　　(二)物業服務質量及服務費用;

　　(三)物業管理區域內秩序維護;

　　(四)合同期限;

　　(五)違約責任。

　　第三十一條　物業服務主要包括下列事項：

　　(一)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)物業管理區域公共綠化、環境衛生的管理和維護;

　　(三)車輛停放管理;

　　(四)物業管理區域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　(五)物業維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的賬務管理;

　　(六)物業服務檔案和物業檔案資料保管;

　　(七)業主大會及業主委員會委托的其他物業服務事項。

　　第三十二條　業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費。物業服務企業收取物業服務費用不得超過物價部門規定的物業服務收費項目和收費等級標準，物價和房產部門應當對物業服務收費加強監督檢查。

　　未出售房屋的物業服務費由建設單位繳納。

　　第三十三條　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將物業服務合同報送市房產行政主管部門備案。

　　第三十四條　物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主委員會應當將業主大會的決定書面告知物業服務企業。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿30日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內撤出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業辦理物業項目交接手續，同時妥善處理好物業服務過程中的遺留問題。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前書面告知業主委員會;沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業服務區域內公示，并書面告知物業服務項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)，同時必須妥善處理好物業服務過程中的遺留問題。

　　第三十五條　物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。

　　第三十六條　原物業服務企業撤出物業管理區域的，應當向業主委員會交接下列事項：

　　(一)移交物業承接驗收和運行管理、養護、維修資料;

　　(二)移交物業共用部位和公共設施清單;

　　(三)結清預收、應收、代收的有關費用清單;

　　(四)法律、法規、規章規定的其他事項。

　　原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。物業管理過程中的遺留問題，可通過業主委員會或街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決，協調不成的，可依法通過仲裁和訴訟途徑解決。

　　第三十七條　建立健全物業管理聯席會議制度。

　　有下列事項之一的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織鶴城區物業管理機構、有關部門、社區居民委員會、相關業主委員會和物業服務企業等召開物業管理聯席會議共同商議：

　　(一)業主委員會不依法履行職責;

　　(二)業主委員會換屆;

　　(三)履行物業服務合同的重大爭議;

　　(四)物業服務企業變更交接;

　　(五)其他需要協調解決的物業管理事項。

　　第六章　物業使用和維護

　　第三十八條　物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及共用設施設備，不得改變使用用途。因特殊情況需要改變使用用途的，應當按照法律、法規、規章以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關系的業主同意，并依法辦理相關手續。

　　第三十九條　業主轉讓或者出租房屋、車庫、車位等物業產權前，應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關事項告知物業服務企業。

　　業主轉讓房屋、車庫、車位等物業服務前，應當與物業服務企業、專業單位結清相關費用，同時辦理該物業余存的房屋專項維修資金的轉讓更名手續。

　　第四十條　建設單位應當按照國家和省規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以與物業服務企業簽訂委托合同，委托物業服務企業承擔物業保修有關事項，并向物業服務企業支付相應的報酬。

　　第四十一條　物業保修期滿后，業主專用部分的養護、維修，由業主負責;物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔。

　　第四十二條　物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，實行物業專項維修資金制度。住宅物業、物業管理區域內的非住宅物業或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應該按照國家有關規定交納物業專項維修資金。專項維修資金屬業主所有。

　　物業專項維修資金的交存、使用，應當專戶存儲、專款專用、所有權人決策、房產部門管理、財政部門監督。

　　使用專項維修資金進行房屋維修必須由具備相應資質的企業施工，以確保業主利益不受侵害。

　　第四十三條　物業專項維修資金的使用按照下列規定分攤：

　　(一)物業管理區域內的公共設施設備維修、更新、改造的費用，由全體業主按房屋的建筑面積比例共同承擔;

　　(二)房屋共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的費用，由相關業主按房屋的建筑面積承擔。

　　前期物業管理保質期內的維修，不得使用物業專項維修資金。物業的共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。

　　第四十四條  物業專項維修資金不敷使用時，由業主大會按各業主占有的物業建筑面積續籌，續籌比例和方式由業主大會決定。

　　第四十五條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、網絡、有線電視等專業單位應當承擔分戶計量表及入戶端口以外的共用設施設備的維修養護責任及相關費用。專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從物業專項維修資金中列支。

　　專業單位應當服務到最終用戶，履行與業主簽訂的服務合同，保證服務質量。

　　第四十六條　業主、物業使用人、物業服務企業以及其他單位和個人應當愛護物業管理區域內的專業設施設備。專業設施設備破損的，物業服務企業應當及時通知專業單位進行維護、更新。

　　第七章　法律責任

　　第四十七條  物業管理活動中業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業、建設單位違反本辦法規定的，由相關行政主管部門依法給予行政處罰。

　　第四十八條　業主、物業使用人、物業服務企業違反物業管理服務合同，應當按合同約定承擔責任。

　　第四十九條　業主大會、業主委員會所作出的決定違反有關法律規定的，房產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五十條　物業管理有關行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章　附則

　　第五十一條　業主自行管理物業的，參照本辦法執行。

　　第五十二條　本辦法自發布之日起30日后施行。